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人均土地出讓面積為上海3倍 鞍山樓盤消化需51月
近兩年，中國樓市總體仍在上漲，但東北鋼鐵重鎮鞍山的房價早已原地踏彰化埤頭房貸步。
數據顯示，2011~2013年，鞍山的平均房價基本沒有變化，分別為每平方米4161元、4072元與4120元。
2014年以來，鞍山市多數地產項目開始通過打折、送數萬元禮品、開發商墊首付等手段降價促銷。而在政府層面，早在2012年，鞍山市便開始在"鞍山市房屋交易展示大會"期間對完成交易的新建商品房予以15元/平方米契稅補貼。
今年，鞍山還取消瞭對多套房的貸款利率限制。但當地銀行(行情 專區)對此似乎並不"感冒"，部分商業銀行甚至停止發放個人房貸。
數據顯示，今年前4個月，鞍山的土地招拍掛成交僅有3.79萬平方米，同比下降97.3%。
早在2005年，鞍山便謀求走向由生產型城市向消費型城市的轉型之路。
然而，面對轉型的巨大資金需求，數年來在房地產(行情 專區)市場上的狂奔，卻讓其現在陷入瞭尷尬境地：當前鞍山市市區樓市去化周期已經達到51個月。
鞍山現"零首付"優惠
"3000多塊錢？不可能！鐵東怎麼可能有低於4000元的房子呢？"聽聞 "東亞第一城"新樓盤的房價在4000元/平方米以下，鞍山當地的出租車司機表示不可思議。
鐵東區是鞍山市的政治、經濟、文化中心區，市內的高價商品住宅也大多集中在此。
"東亞第一城"的項目位於鐵東區最南端。記者從該項目銷售人員處瞭解到，新開盤的四、五期期房項目售價大多在3500元/平方米左右。而該項目的前三期期房，兩三年前的售價則在4000元/平方米上下。
在鞍山某網2014年樓市一季度專題中的"2014年第一季度房價漲跌Top10"榜單裡，"東亞第一城"以"-700(元/平方米)"的漲幅排名第一。
700元/平方米的降幅在目前的鞍山算不上最顯眼的。
位於鞍山市高新技術產業區的國內某龍頭房企的地產項目，其2013年末新開盤的一個樓盤平均樓面價標註為6705元/平方米，在5月16日銷售人員寫給記者的房價計算裡，全款購買可以在房價八八折的基礎上再打九五折，相當於不到八四折，算下來均價為5605元/平方米。
恒威 (鞍山)置業有房子信貸缺錢急用哪裡汽車貸款民間信貸房貸合法嗎限公司的"濱江國際"項目，則在今年推出瞭由開發商墊付購房首付款的 "0首付"優惠措施。
記者從該項目銷售人員處瞭解得知，"0首付"是在今年春季房交會後推出的優惠活動。如果購買該項目的商業住宅，購房的首付貸款可由開發商墊付，消費者1年內還清即可，且無需支付利息。
該項目位於鞍山市立山區，5月14日下午4點多，記者在現場看到，售樓大廳內空無一人，幾位銷售人員在一個房間裡坐著聊天。剛過5點，她們便匆忙下班。
政府補貼千萬"救市"
2008年後，鞍山開始舉辦"鞍山市房屋交易展示大會"，每年兩到三次。
在鞍山市不少地產項目的售樓處裡，都貼著一張"鞍山市2014春季房屋交易展示大會公告"。公告中寫到，"3月15日~4月23日期間購買新建商品房可享受以下優惠政策。契稅補貼：按建築面積補貼15元/平方米；緩交維修資金：按應交存數額的70%收取，緩交30%；購房補貼(由開發企業墊付)：按建築面積補貼100元/平方米"。
多位銷售人員向記者證實，補貼活動早在2012年便已開始，已經持續兩年多。
公開報道顯示，鞍山市2013年的三屆房交會裡，房產交易面積總計達到130.89萬平方米，按照公告中的額度計算，僅在2013年，鞍山市對房地產交易中的契稅補貼至少達到瞭1963萬元。
此外，今年以來，鞍山的公積金政策也發生瞭變化。鞍山市住房公積金管理中心官方網站上的一條通告中指出，"2014年1月1日後，隻要傢庭成員目前沒有購房貸款的，自己出示證明後，可享受首套房貸款優惠政策。"
記者就此條款咨詢鞍山市公積金管理中心的工作人員得知，目前通過公積金購買住宅的消費者隻要在鞍山沒有貸款，就可以享受相應的優惠利率。
在上述網站上，鞍山市已經兩次提高公積金的貸款額度，由2008年時單職工貸款最高限額15萬元提高至2012年的40萬元。
不過，鞍山市銀行的熱情似乎並不是太高。
據記者瞭解，去年，不少商業銀行對個人首套房貸都有優惠利率，今年2月以來，鞍山市的銀行對個人首套房貸的利率優惠都逐漸取消。
廣發銀行鞍山分行則已經暫停首套房個人貸款業務。記者詢問原因時，其業務人員表示是因為"銀行接到沈陽的通知後停辦業務的，暫停(首套房貸)已經有一段時間瞭。"
華夏銀行鞍山分行的工作人員則高速記者，20年個人房貸的利率已經調整至7.2%，並且利率"年初就提瞭上來"。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，從契稅補貼的做法可以看出，鞍山市政府在救市方面心態比較著急。但對於鞍山樓市來說，隨著庫存的增加，當地房產價值縮水的可能性比較大，所以當地商業銀行反而不願意將資金借貸給房企和購房者。
市區庫存壓力巨大
數據顯示，近幾年鞍山市區樓市庫存一直高居不下。截至2013年末，市內四個區的庫存已經達到773萬平方米，去化周期達到瞭51個月。而鞍山市的人口在近3年不增反降，樓市未來的去化情況堪憂。
英國TESCO集團開發的 "英倫匯"項目位於火車站南部不到1公裡的位置，是鐵東區最核心的區域。記者在該項目的樓盤外看到，多數樓層的房間仍然空置。
在鞍山市房地產交易中心的網站上查詢得知，上述項目早在2011年6月30日便竣工，總套數為3115，目前可售套數為1964，也就是說，這個竣工將近3年的項目，去化率卻不到四成。
該項目銷售人員則稱，項目開發商實力雄厚，因此並不著急賣房。"從鞍山這兩年的市場來看，我們的房子不降價就夠可以瞭，而且這地段也不能降。"
盡管聲稱沒有降價，該項目仍然推出瞭買房贈禮的活動。上述銷售人員提供給記者的清單上顯示，一套48平方米的住宅，購買後會贈送包括iPad、iPhone5s等在內價值3萬元的禮品。
由鞍山好房365提供給《每日經濟新聞》記者的數據顯示，鞍山市區的商品房在過去5年平均每年去化量為179.9萬平方米，截至2013年末，市區樓市庫存已經高達772.89萬平米。據此計算，即便今年鞍山市區內商品住宅新增供應為零，從2014年開始，消化已有庫存也需要51個月。
此外，根據當地政府公報，近年來鞍山的人口幾乎沒有變化，一直維持在350萬人上下，近3年鞍山的人口不增反降。
鋼城轉型陣痛
鞍山作為我國鐵礦石儲量最豐富的地區，其第二產業一直在經濟中占有較大的比重。為瞭擺脫這種局面，鞍山市政府謀劃鞍山由生產型城市向消費型城市轉型。2005年鞍山市政府發佈的 《關於調整我市工業區域佈局加速城區工業企業搬遷改造實施方案》中提出，"將城區內180戶工業企業搬遷至城郊工業園區，形成產業集群"，同時"騰出城區工業用地，發展第三產業"。
克而瑞信息集團城市運營事業部總經理高曉偉認為，地方財政如果被單一產業或企業影響過大，很容易導致地方經濟被"綁架"，從而影響城市未來的發展，這是鞍山尋求轉型的最主要原因。"在鞍山市的情況下，地方財政有限，沒有外來購買力，通過改善居民的居住需求，來刺激房地產發展，是一個必然的選擇"。
2005年至2010年，鞍山市將城區內180戶工業企業搬遷至城郊工業園區，其中不少地塊被用來開發地產項目。
工業企業的搬遷為鞍山的房地產市場提供瞭不少土地，此外，近兩年鞍山通過拆遷也為發展房地產市場騰挪瞭不少土地。數據顯示，鞍山市在2005年到2009年的5年間，動拆面積一直在50萬平方米以上。
鞍山市的土地出讓也一直處於高位。數據顯示，2012年，鞍山通過招拍掛的方式出讓土地53宗，總面積達到365萬平方米；2013年，鞍山通過招拍掛的方式出讓土地54宗，面積超過357萬平方米。
對此，嚴躍進認為，相比鞍山350萬的人口，其2013年的土地出讓規模"令人咋舌"。上海有2415萬的人口，2013年土地出讓139塊，成交面積為780萬平方米。而鞍山土地出讓面積的人均占比達到1平方米的水平，是上海的3.1倍。"大規模的土地出讓可能在未來導致土地閑置，或是城市資源得不到凝聚利用。"嚴躍進說。
2013年，鞍山市的GDP與第三產業增加值都出現下滑，而第二產業增加值與去年基本持平。盡管鞍山全市的房地產開發投資在2013年仍然同比增加瞭18.5%，其施工面積僅同比增加瞭5.3%，但竣工面積則罕見地大幅下滑瞭44%，從2012年的462.1萬平方米滑落至2013年的259.3萬平方米。
"通過土地刺激經濟是一把雙刃劍"，高曉偉告訴記者，"地產是短期收益最高的選擇，如果節奏控制得好，地方經濟可以像滾雪球一樣循環起來。"在他看來，鞍山現在的高庫存以及回遷房停工等現象，說明鞍山市在房地產發展上操之過急。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07512747164.shtml
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