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觀點時評限購退出樓市已現五大市場特征
張宏偉 近日，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案的消息頻頻曝光，有相關知情人士透露，具體方案在11月份的十八屆三中全會或明年兩會公佈。屆時，改革方向便是調控更加市場化，最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。
當前，關於限購何時退出房地產市場又成為市場焦點問題。
從樓市調控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調控機制出臺做鋪墊。
當前來看，限購退出樓市是是在必然的，目前已呈現出限購逐步退出房地產市場的五大市場特征：
第一、長效性格調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。
從當前媒體報道也可以看出，中央對待房地產的態度已經從"強調調控"轉為"建立長效機制"，對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，但是，總之，反映瞭當前房地產市場重現房價上漲的預期的市場背景下，相關部門對於當前房地產市場走勢的擔憂以及對於中長期房地產市場健康發展的設想。
因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調控機制在今年年底明年年初開始出臺，那麼，當財稅體制、土地政策、金融體制等長效性格調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。
第二、當前政府表態及地方新出臺調控政策基本不再強調限購，政策趨向市場化。
無論是從最近"深八條"、"京七條"，還是當前政府表態來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場，從調控手段的角度來說，從市場的角度來調控市場的特征比較突出，沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施。從這個角度來講，政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。
第三、今年以來調控基調發生微妙變化，為限購政策退出與長效性調控機制的政策空間轉換做鋪墊。
今年以來調控基調發生微妙變化，這樣的變化主要體現在三點：2013年不再以房價合理回歸為目標，這導致不同城市市場之間出現"分化"，同時，也導致不同城市的調控政策具有"分化"的特征，總體來講，不同城市的調控政策具有"分化"的特征有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理；2012年年底住建部明確提出支持改善型需求，支持面在增寬，改善需求成為2013年樓市一支重要力量；關於房產稅的各項準備工作如住房信息互聯、征收房產稅的相關人員培訓工作等等正在進行，房產稅擴圍箭在弦上。
房價控制目標變化、支持改善型需求使得市場逐步回歸以供需關系為核心的合理狀態，防止限購一旦退出市場出現報復性反彈；房產稅的擴圍將使市場堅持"去投資化"，防止把房產作為投資投機的工具。這樣，總體來講，為限購政策退出與長效性調控機制的政策空間轉換做鋪墊。
第四、從近期各地限購政策的執行軌跡來看，二三線城市出臺的"以限價代替限購"、"限購再寬限一套"(如溫州)等調控措施基本上已經表現出限購政策逐步退出的特征，當前來講，二三線城市的限購基本被潛規則破解，呈現出"外緊內松"的政策面執行特征。
從執行層面來看，當前多數城市"限購"或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的"潛規則"破解。
之前，各地出臺的"限購"政策大多數以當地的社保證明及納稅證明繳納滿12個月(北京為5年，較為嚴格)為購房的基本條件，這些"限購"政策出臺後，購房者本身會更加註重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調控政策，購房者不使用補繳手段購房，那麼，自"限購"政策出臺當月起，至多一年之後這項規定也會自動失效，因此，執行3年左右的樓市"限購"政策，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納符合"限購"條件而自動失效，當前多數城市"限購"或被這個"潛規則"破解，限購政策的執行明顯會呈現出"明緊暗松"的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。
此外，從執行面來看，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明"一條龍"服務已成為現實。
據《華夏時報》記者日前調查發現，環首都經濟圈的一些房地產開發商和中介公司采取瞭為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規避嚴格的限購限貸政策。
因此，當前來講，二三線城市的限購基本被潛規則破解，呈現出"外緊內松"的政策面執行特征，甚至部分二三線城市限購政策已"名存實亡"，執行層面已經不再執行，隻不過是還難以扯下這層遮羞的紗佈而已。
第五、戶籍制度改革或許會成為突破"限購"政策的方法之一。
在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側面突破"限購"，有可能成為未來政策"微調"刺激房地產市場放量與城市化進程的非常重要手段。當前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民隻要購房就可以落戶，那麼，對於落戶的這些外地居民來講，具有瞭本地戶籍，當然就可以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背後的異地高考、人才引進等特定人群對於當地市場住房需求也表現比較強勁，有條件地定向寬松放松這類人群的住房購買彰化溪湖汽車貸款資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破"限購"的方法之一。這從總體上來講會促使房地產市場需求的增加及成交量的持續回升。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-06/07003698698.shtml
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