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五項資產擬掛牌轉讓 招商地產商業資本化 胎動
剛完成新一輪人事佈局的招商地產，開始加速向商業模式變革演進，旗下的商業地產在分立3年之後有望展開更大動作。
4月16日，《第一財經日報》記者從有關人士處獲悉，招商地產正在醞釀將部分商業資產進行資本化改造，以探索商業地產的進入與退出方式。
目前，招商地產針對商業資產的資本化運作已經準備瞭不止一種方案，並有望在2014年上半年浮出水面。
盡管國內REITs尚面臨種種限制，但海印股份商業地產證券化、萬通地產以股權換基金等方式為商業地產的資本運營提供瞭借鑒。
商業資產資本化
記者從上述人士處獲悉，招商地產為此已經進行長達一年多的調研醞釀，但最終以何種方式進行資本運作仍有待有關部門審批。
4月15日，招商地產發佈公告稱，公司擬將旗下位於深圳的蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場五項資產及出資300萬現金，分別設立五傢子公司。
招商地產將聘請專業評估機構對上述五項資產及其成立的五傢子公司100%股權進行價值評估。五傢子公司成立後，全部股權將在產權交易所進行公開掛牌並土信貸彰化竹塘土信貸轉讓。
在樓市降價傳聞不斷及李嘉誠傢族企業近期不斷出售內地物業背景下，上述舉動引發外界對招商地產欲套現離場的種種猜測。
但上述知情人士透露，招商地產的主要目的是為盤活旗下現有的成熟物業，為未來對商業地產的進一步資本運作做好準備。
作為資本運作的第一步，招商地產首先要把這些目標資產進行股權改造，以建立起公司化的架構，否則目標資產以資產形式存在，就隻能簡單地對外出售。目前，招商地產所有新發展項目，都是一個項目成立一傢公司，以便於後期運作。
該人士表示，盡管五個商業項目資產要掛牌轉讓，但招商地產絕不會進行簡單的出售套現，最終是以股權、基金還是其他方式運作仍未確定。
在五大資產中，蛇口花園城商業中心一度是該片區中最大的購物廣場，其餘四項均為商務辦公性質的寫字樓，新時代廣場為蛇口地標。
從公開資料來看，新時代廣場價值不菲，為188.8米高、38層的5A智能甲級寫字樓，深圳市三大金牌寫字樓之一，前臨珠江口，背倚生態大南山，遠眺香港。該棟大廈建築面積8.7萬平方米。2013年深圳甲級寫字樓售價為4.7萬元/平方米。
目前，這五大項目資產均屬於深圳招商商置投資有限公司，該公司為招商地產的商業運營平臺，為2011年3月招商地產的新派生公司。
產融互動走凱德模式
上述人士表示，在連續完成在香港借殼上市、A股資產註入和增發、高管人事變動等一系列動作之後，招商地產接下來將進一步深挖商業地產潛能。
根據4月15日公告，招商地產於4月14日召開股東大會，其中包括在新一輪的人事調整後，孫承銘被選為招商地產董事會董事長，正式接任林少斌。
招商地產董事總經理賀建亞在股東會上表示，除將住宅地產繼續作為公司一個重要業務領域之外，對非住宅業務公司也進行瞭一系列的籌劃和試點。
在整個融資安排上，賀建亞明確："招商地產會在籌資計劃方面廣開融資渠道，創新各種方式，使公司的財源能夠開源。"
招商地產內部人士向記者表示，目前公司的出租性物業資產體量很大，但租金收入增長有限，完全可以拿出來做很多文章。
年報顯示，2013年招商地產實現投資物業租金收入約7.7億元，目前已建成的商業物業約110萬平方米，在建面積約120萬平方米。
有機構預估認為，目前招商地產旗下的商業地產資產規模已經超過100億元，在招商地產總資產中所占比例大概為10%。
目前，招商地產已經形成境內境外雙資本驅動、住宅加商業齊飛的商業模式，2013年公司營業收入同比增長28.74%至325.68億元。
在2011年將商業地產分立出來並不斷將資產納入招商商置後，招商地產就不斷加快商業地產的佈局，蛇口海上世界項目去年底開始營業。
對於在商業地產方面的投資策略，賀建亞曾對媒體稱，短期還是要實現有效的銷售，實現現金流平衡和一定的利潤，中期通過金融退出的方式來實現中期的循環利潤，這兩種方式一定要循環，這也意味著資金沉淀會越來越多，而最終的運營模式還是會逐漸過渡到輕資產運營模式。
賀建亞稱，公司在商業地產方面不會一直盲目持有，因為沒有任何東西是永遠保值的，也沒有什麼東西是不能賣的，隻不過要選擇合適的時機、合適的方式出售。
在商業地產運營管理方面，賀建亞對凱德置地的商業運營極為推崇。為此，招商地產還與凱德置地進行過學習交流。
凱德置地的商業運營模式，主要是實現地產業務和金融業務的產融互動，但目前由於國內REITs仍未能成行，開發商效仿該模式仍有難度。
不過，去年5月份，海印股份就發佈公告擬以旗下15處商業物業未來5年的租金收益為標的，發起不超過16億元的專項資產融資計劃。萬通地產在去年底 則以總價約11.98億元向旗下基金管理平臺出售公司所持北京金通港房地產開發有限公司34%的股權，相當於做瞭一個變相的商業地產融資。
包括萬科在內，進軍商業地產並非隻為商業而商業，而是想孵化其資產證券化的管理模式。從凱德土信貸彰化大村土信貸土信貸彰化和美土信貸轉向萬科的北京萬科公司總經理毛大慶曾表示，未來萬科旗下商業項目進入中後期，將考慮以股權或者債券等多種方式"退出"。
賀建亞曾坦言，招商商置要想有效發展起來，一定需要基金的有效介入，走新加坡凱德置地的模式，而招商局集團旗下的招商資本和招商證券的私募產業投資基金都能為招商地產的商業地產提供強有力支持。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/14272692924.shtml
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