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屏東泰武房貸土地市場開年瘋狂 地方擔心政策有變加緊賣地套現
地價瘋漲車貸利率計算 地方加緊賣地套現
2014年的首月地價再攀高峰。1月份，一線城市土地單價首次超過1萬元/平方米，同比暴漲253%。這從側面反映瞭房企回歸一二線城市的堅定，而地方政府作為土地市場最大的推手，也是碩果累累：1月一線城市賣地收入819億。
目前的高地價正是各地賣地的最佳時機。但對房企而言，搶瞭高點之後往往要面臨市場和房價的下滑。連堅信房價仍將上漲的任志強也忍不住提醒："很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀的。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀瞭，很危險。"
土地市場開年瘋狂
盡管土地市場在2013年已上演瞭無數次的瘋狂，但今年1月份，一線城市土地均價漲幅更加驚人。上海易居房地產研究院數據顯示，1月，京滬深穗四個城市的成交均價為10136元/平方米，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創歷史單月新高。
此外，10個典型城市土地成交均價為5449元/平方米，環比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續16個月同比正增長。
與此相應，地方賣地收入也大幅增長。據克而瑞研究中心的數據顯示，1月份，四個一線城市土地成交金額819億元，同比增長140%；10個典型城市土地出讓金收入1436億元，環比上漲56.6%，同比上漲155.2%。
"企業信心的膨脹從其銷售目標的激增也可看出。"克而瑞李瑩分析認為，多數房企2014年銷售目標都增長超兩成。
李瑩預計，節前房企集中融資，1月份的融資總量創新高，或將造就新一波拿地熱潮。中原地產數據顯示，年內房企融資總額已突破650億人民幣，主流房企手頭資金寬裕。
中原地產報告指出，從全國來看，2014年中國房地產市場分化將加劇，一二線發達城市依然會有比較好的表現；三四線城市大部分將會出現供應過剩，房價下跌壓力非常大。這會使房企繼續青睞一二線城市，從而使得一二線市場土地競爭白熱化。
債務重壓下的賣地動力
仿佛是回應房企的需求，春節剛過，地方政府紛紛加快土地供應。北京2月將有16宗土地出讓(已暫停1幅)；杭州2月將推28宗地，面積近1500畝；廣州今年計劃推出72幅商品住宅用地。
易居中國聯席總裁丁祖昱分析，從歷年情況來看，一季度並非供地的高峰，但今年多個城市不約而同選擇一季度作為土地集中上市的時機，這可能與地方政府的財政情況有密切關系。
他指出，這屆政府調結構的壓力非常巨大，而調結構必須付出巨大的代價，GDP轉為中低增速已成定局。相伴隨的還有財政稅收的減少。對地方政府來說，土地是直接影響財政收入的核心要素，這可能是各地集中批地的重要原因。
中誠信分析師李燕說，當前中國地方債務的主要償付來源是政府性基金收入，而政府性基金收入中75%的資金源自土地出讓金。
根據國傢審計署報告，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。
以廣州為例，自2008年以來，廣州對土地出讓金的依賴逐年加大，賣地收入占財政收入從10%提升至近40%。2013年廣州賣地收入達838億元，相當於2013年全市財政總收入(2224.3億元)的37.7%。
根據最新的財政預案，廣州2014年的土地出讓金預計為800億元。全年計劃供應住宅用地666萬平方米，同比去年增長10%，商業服務業用地509萬平方米，同比增逾10%。
"廣州的情況還算是好的，一些二三線城市的賣地收入占財政收入更達70%以上，"深圳一位券商研究人士稱，他曾去多個城市調研地方債和土地市場，深感地方賣地之急切。
華東區某大型地產央企相關人士對21世紀經濟報道記者說，杭州等區域去年加緊推地，一方面是償債壓力大，另一方面是擔心2014年土地政策或有變，趁市場能賣好價錢的時候趕緊賣。
高位買入的風險
地方積極賣地，收入大增，而硬幣的另一面則是，房企的拿地風險顯現。
丁祖昱認為，當前正是土地市場最瘋狂的時候。2012年下半年開始，房價逐步上升，地價上漲更為迅猛，1月份一線城市地價同比上漲253.1%。房價的漲幅與地價比，真是小巫見大巫。在地價達到歷史高點的情況下，各地政府沒有理由不抓緊時間拋售。
從歷史經驗來看，地價出現高點之後，市場往往會有一段時間的調整。當高價土地的項目上市之後，由於市場變化或房價上漲過快而產生滯銷，地價就走到瞭十字路口。丁祖昱分析，目前來看，今年二季度即是考驗地價的重要時期，地價的拐點很可能在春夏之交出現。
據中原地產研究中心監測，十傢標桿房企1月權益購地金額接近去年月度高位，達到372億元。其中，一線城市購地支出達到近3年最高的229億元，顯著高於去年平均水平。
2013年來，各地地王頻繁出現。房企紮堆一二線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風險。據北京中原地產市場研究總監張大偉測算，全國主要城市 近期出現的地王，如果要達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。因為大部分地王地塊的樓面價已經接近或超過區 域內在售的房價。
張大偉說，這一輪地王潮主要出現在一二線城市，表明全國房地產市場已經分化，房企選擇在一二線城市聚集，競爭更加激烈。而這種泡沫化的發展，也導致後續市場存在調整的可能性。
21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，很多開發商對今年的樓市預期相當樂觀，甚至不惜代價去搶地，期望通過高周轉高價格來化解風險。雖然目前還沒有看到房地產掉頭向下的跡象，但有些熱點城市的需求存在透支的危險，市場其實相當脆弱，很容易發生逆轉。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08522615215.shtml
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